مقاله و موضوعات مهم در بازار مسکن

آیا شما هم با این جمله موافق هستید که خرید ملک به انواع مختلف مانند: خرید آپارتمان، زمین، ویلا و ساختمان های اداری و یا تجاری به عنوان یکی از مهم ترین سرمایه گذاری‌های یک فرد در طول عمرش به حساب می‌آید؟

در ایران بازارهای سرمایه گذاری زیادی از قبیل بورس، طلا، ارز، مسکن، بیت کوین و ... وجود دارد. اما تشخیص این که کدام بازار برای سرمایه گذاری مناسب تر است، کمی دشوار می باشد. شما با یک سرمایه گذاری غلط می توانید بخشی و یا حتی کل سرمایه خود را از دست بدهید.

آیا تا به حال به این سوال فکر کردید که: چرا بازار املاک تهران  و یا سایر شهرهای ایران بسیار مهم است و چرا بیشترین سرمایه گذاری ها در این بازار صورت می گیرد؟ در ادامه این مطلب همراه ما باشید تا با ۹ دلیل مهم که باعث می ‌شود تا مسکن را به عنوان کم ریسک ترین و بهترین سرمایه گذاری انتخاب کنید، آشنا شوید.

۹ دلیل مهم که شما را ترغیب می کند تا در بازار مسکن سرمایه گذاری کنید

• مسکن، مهم ترین نیاز بشر پس از غذا و پوشاک است.
• بخش مسکن، ارتباط گسترده پیشین با سایر بخش های اقتصادی دارد.
• رتبه اشتغال زایی بخش مسکن در ایجاد اشتغال مستقیم، رتبه چهارم و در ایجاد اشتغال غیر مستقیم، رتبه دوم است.
• مسکن کالایی بادوام، ناهمگن، سرمایه بر، تابع مکان، زمان بر و غیر قابل واردات است.
• سرمایه گذاری در بخش اجاره آپارتمان. با خرید خانه می توانید از طریق اجاره دادن آن، منبع درآمدی به صورت ماهیانه داشته باشید.
• خرید خانه در تهران برای حفظ ارزش ریالی سرمایه درطولانی مدت.
• سرمایه گذاری در خرید ملک یکی از موارد کم خطر در زمینه‌ی سرمایه گذاری است.
• با خرید آپارتمان و داشتن یک سرپناه امنیت روانی افراد حفظ می شود.
• خرید مسکن جزو یکی از کم ریسک ترین سرمایه گذاری ها در ایران است.

باید توجه داشت که مسکن، فقط کالایی مصرفی نیست بلکه دارای انگیزه‌های سرمایه‌ای نیز است. در یک تقسیم بندی کلی می توان سمت تقاضای مسکن را به دو دسته تقاضای مصرفی ( واقعی ) و سرمایه‌ای تقسیم کرد.

برای کسب اطلاعات بیشتر در مورد قیمت خرید و یا اجاره خانه در تهران می توانید با مشاورین وب سایت شابش تماس بگیرید.

نکته مهمی که باید در زمان سرمایه گذاری در بازار ملک به آن توجه کنید، شناخت کافی از تقاضای مصرفی و تقاضای سرمایه‌ای است. که در ادامه به تعریف هر یک از این موارد می پردازیم.

تقاضای مصرفی (واقعی)

این نوع تقاضا در بازار مصرفی املاک صورت می پذیرد. متقاضیان مصرفیِ مسکن به افرادی گویند که هدف آنها تأمین سرپناه و محلی برای سکونت است؛ زیرا مسکن، یکی از ضروریات زندگی و کالایی فاقد جانشین است. 

تقاضای مصرفی را می‌توان شامل مواردی چون استفاده شخصی خانوارهای تازه تشکیل شده، رفع بدمسکنی سرانه زیربنا و رفع تراکم نامناسب خانوار در واحد مسکونی، تعویض واحدهای مسکونی بی‌دوام و فرسوده و ... دانست. تقاضای مصرفی مسکن بر اساس نوع تصرف، به ملکی و استیجاری قابل تقسیم است. در مسکن ملکی، تقاضای مصرفی از طریق خرید مسکن و در مسکن استیجاری از طریق اجاره خانه، تأمین می‌شود.

تقاضای سرمایه‌ای

این نوع تقاضا در بازار داراییِ املاک صورت می‌پذیرد. متقاضی سرمایه‌ای، با هدف بهره‌مندی از عایدی سرمایه ناشی از افزایش قیمت مسکن، اقدام به خرید واحد مسکونی می‌کند. باید اذعان داشت که آنچه تحولات بازار مسکن را متفاوت از تحولات سایر بخش‌ها می‌کند و موجب شکل گرفتن الگوی متفاوت تغییرات قیمتی می‌شود، عمدتاً از تقاضای سرمایه‌ای مسکن نشأت می‌گیرد.

این تقاضا به دو نوع تقاضای خرید مسکن برای استفاده غیرشخصی و تقاضای خرید مسکنِ سوداگرانه تقسیم می‌شود.

عرضه و تقاضای ملک

خواسته‌ها وقتی با قدرت خرید همراه باشند تبدیل به تقاضا می‌شوند. تقاضا توانایی رفع خواسته است. در چارچوب خواسته‌ها و منابعی معین، مردم ملک‌هایی را برمی‌گزینند که منافع و مزایای حاصله، رضایت‌شان را به حداکثر برساند. 

برای نمونه، نیاز و تقاضای مؤثر تقاضای بالقوه یا نیاز به مسکن شامل سه دسته می‌شود: یکی نیاز خانوارهای تازه تشکیل شده، دوم نیاز برای جایگزینی خانه‌های مستهلک و تخریب شده و در نهایت، نیاز برای رفع بخشی از کمبود یا ارتقا و بهبود کیفی مسکن است. در مقابل، تقاضای مؤثر یا بالفعل، آن بخش از نیاز است که همراه با توان مالی تأمین مسکن، در بازار مسکن عرضه مناسب خود را می‌جوید. در بازار مسکن شهری ایران، حجم واقعی تقاضای بالقوه یا بالفعل، ناشناخته است.

عوامل موثر بر عرضه و تقاضا ملک

عوامل موثر در عرضه و تقاضای ملک را می‌توان به دو دسته متغیرهای درونی و عوامل بیرونی تقسیم کرد، رفتار مصرف‌کنندگان، نقدینگی و میزان جمعیت و تعداد خانوار و رشد آن‌ها، از مهم‌ترین عوامل درونی تعیین کننده تقاضای ملک در میان‌مدت است. در مقابل تورم، وضعیت اجتماعی، فرهنگی، اقتصادی کشور، درآمد خانوار، دسترسی به وام مسکن و قیمت مسکن، از دیگر عواملی هستند که بر تقاضای ملک اثر گذارند. 

با توجه به جذابیت سرمایه گذاری زیاد در مسکن پس چرا سرمایه گذاری در بازارهای غیر از مسکن صورت می گیرد؟

باید وقتی صحبت از سرمایه گذاری می کنیم به این نکته توجه داشته باشیم که علاوه بر بازدهی و ریسک، نکته دیگری که مورد توجه سرمایه‌گذاران می‌باشد، کیفیت و کمیت ورود و خروج از بازار است. لازمه سرمایه‌گذاری در بخش مسکن، قفل کردن مبلغ هنگفتی از نقدینگی در مقایسه با سایر بازارها است. به بیان دیگر اگر شخصی قصد سرمایه‌گذاری در بازار مسکن را داشته باشد، باید حداقلی از سرمایه، در اختیار داشته باشد. این در حالی است که سرمایه‌گذاری در بازار سهام، بازار طلا یا بازار پول، با مبالغ بسیار اندک نیز امکان‌پذیر است؛ ضمن این که ورود و خروج در این بازارها می‌تواند با سرعت بالاتری نسبت به بازار مسکن صورت پذیرد.

برخی از روش های خرید خانه در ایران:

تهیه ملک از طریق وام مسکن: در این شکل، بانک‌ها به شرط اینکه ملک در رهن بانک می‌باشد، پس از مدتی که سپرده‌ای در اختیار بانک باشد، به خریدار وام اهدا می‌کنند و ملک به عنوان ضمانت در رهن بانک تا باز پس دادن تمامی اقساط، باقی می‌ماند. در ایران بانک‌هایی مانند بانک مسکن و بانک پارسیان به این شکل عمل می‌کنند. البته وام مسکن را می‌توان از کانال‌های مختلف تهیه کرد حتی برخی از بنگاه‌ها، وام مسکن را به فروش می‌گذارند که برای نمونه یک وام ۱۵ میلیونی را می‌توان با ۱۸ میلیون خریداری نمود.

 اجاره به شرط تملیک: در این حالت، ملک و ساختمانی به خریدار تا مدتی که صاحب ملک شود، اجاره داده می‌شود، البته اجاره‌ای که بیش از اندازه و مقدار معمولی است، به شرط آن که پس از مدتی خریدار صاحب ملک شود. برخی از ادارات و سازمان‌های دولتی و غیردولتی از چنین سیاستی برای خانه‌دار شدن کارکنان خود استفاده می‌کنند حتی در این شرایط از حقوق کارکنان نیز بیش از اندازه کسر می‌کنند تا ملک پس از مدتی به تملک فرد درآید.

خرید از انبوه‌سازان: انبوه‌سازان نیز یکی از منابع تهیه و خرید ملک به شما می‌روند. در این حالت املاک و ساختمان‌های ساخته شده توسط انبوه سازان به فروش گذاشته می‌شود. خریداران می‌توانند با هر شرایطی با انبوه سازان وارد معامله شوند. مانند خرید قسطی، پایاپای، خرید شبکه‌ای، خرید کلی، خرید جزئی، اجاره به شرط تملک و ... .

خرید به شکل تعاونی:  برخی از افراد شرکت‌ها و سازمان‌ها با تشکیل تعاونی‌های مسکن و اخذ مجوزهای لازم به صورت شرکت تعاونی مسکن شروع به خرید زمینی کرده و در آن زمین ساخت و ساز کرده و به اعضای خود واگذار می‌نمایند.

خرید 99 ساله: این طرح جدیدی است که به تازگی به بازار مسکن و ملک وارد شده است برای کسب اطلاعات از این طرح می‌توانید به سایت وزارت مسکن مراجعه نمایید.

خرید املاک اوقافی: در این شکل افراد یا سازمان‌هایی خیر زمین‌هایی را در اختیار افراد برای خانه‌دار شدن آنها می‌گذارند و افراد با ساخت و ساز در این مناطق خانه‌دار شده و سکوت می‌گزینند. این نوع املاک دارای سند موقوفی است و زمان خرید و فروش نیز با این شرایط خرید و فروش می‌شوند.

خرید مشارکتی: برخی از افراد و سازمان‌ها با تشکیل گروه‌هایی به صورت مشارکتی ملک یا زمینی را خریداری نموده و پس از ساخت و بهره‌برداری بین خود تقسیم می‌کنند. معمولاً در تهران کسانی که زمینی داشته‌ باشند با سازندگان وارد معامله شده و در قبال هزینه ساخت مالک برخی از واحدهای ساخته شده می‌شوند.